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Vendre un bien

Ce qu’il faut savoir sur la vente d’un logement occupé

vendre un logement occupé à Mérignac

Vous envisagez de vendre votre bien locatif, mais il est actuellement occupé ? Deux possibilités : soit vous patientez jusqu’à la fin du bail pour donner congé à votre locataire. Soit vous vendez le bien avec le contrat locatif en cours, et l’occupant n’a pas besoin de quitter les lieux. Si vous choisissez cette seconde option (vendre un logement occupé à Mérignac), voici les quelques points à avoir en tête.

Vendre un logement occupé à Mérignac, ça veut dire quoi ?

Vendre un logement occupé à Mérignac veut dire, tout simplement, vendre un bien alors que son locataire est toujours en place. Cette transaction revêt quelques avantages, comme le fait de percevoir les revenus locatifs jusqu’à ce que la transaction soit conclue.

Vous êtes concerné si :

  • Vous vous rapprochez de la date de fin du contrat de location, mais vous n’êtes plus dans les délais pour donner congé à votre locataire. Et il faut désormais attendre un round de plus (un an ou trois ans, selon le type de bail).
  • Vous êtes encore loin de l’échéance et vous ne voulez (ou pouvez) pas attendre pour vendre.

Vendre un logement occupé à Mérignac n’entraîne aucune contrainte, dès lors que l’acheteur sait qu’il achète un logement occupé. Néanmoins, vous devez avoir en tête les quelques points suivants pour bien faire.

Le locataire doit être en règle (tout comme la location)

Pour vendre un logement occupé à Mérignac dans les bonnes conditions, vous ne devez avoir aucun problème avec votre locataire actuel. Des difficultés pourraient naître du fait que :

  • Le locataire n’est pas en règle (il n’a pas de titre de séjour, il n’a pas le droit de résider dans le pays pour n’importe quelle raison).
  • Le locataire est un mauvais payeur et vous avez lancé une procédure pour impayés de loyers.

Dans les deux cas de figure, votre projet aura du mal à aboutir : aucun candidat à l’achat ne voudra acquérir un bien occupé par un locataire qui pose problème !

Notez également que la location elle-même doit être parfaitement en règle. Vous devez l’avoir déclarée et faire les choses de façon transparente.

Le bail de location ne subit aucune modification

Lors de la transaction, les modalités du bail locatif restent inchangées jusqu’à l’échéance.

Notamment, le montant du loyer ne peut être revu que dans les conditions habituelles, et toujours par rapport à l’indice Insee. Seul changement notable : la caution est dégagée de son engagement, si garant il y a.

De son côté, le nouveau propriétaire bailleur devra se présenter au locataire et s’occuper de la restitution finale du dépôt de garantie.

vendre un logement occupé à Mérignac

Le prix de vente peut baisser

Si votre acheteur a le projet d’investir dans le locatif, c’est parfait : il conservera le locataire actuel et pourra renouveler son bail s’il est satisfait. C’est même une transaction fort pratique pour lui : pas besoin de chercher un locataire, d’organiser des visites, de compulser des centaines de dossiers de candidature, etc.

En revanche, si l’acheteur souhaite faire du bien sa résidence principale, ou s’il envisage de le louer à quelqu’un d’autre (proche, ami…), il devra attendre l’échéance du bail pour donner congé au locataire actuel. Cela peut générer une baisse du prix de vente de 10 à 20 %, en fonction du temps qui vous sépare de la fin du bail. Votre plus-value à la revente, elle aussi, risque d’en prendre un coup. (Pour calculer votre future plus-value, lisez cet article.)

Le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption

Le fait de vendre un logement occupé à Mérignac annule le droit de préemption qui s’applique habituellement. Lorsque vous donnez congé à votre locataire pour vendre, celui-ci est prioritaire pour l’acheter : c’est à lui que vous devez faire une offre avant de mettre le bien sur le marché. Mais puisque vous ne donnez pas ce congé, les délais imposés n’ont pas lieu d’être et vous n’avez pas besoin de passer par cette étape de préemption.

La taxe sur la plus-value immobilière

Enfin, pensez que le fait de vendre un logement occupé à Mérignac vous rend éligible à la taxe sur la plus-value immobilière. Dès lors que vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, cette taxe s’applique – moins les abattements prévus par année de possession.

Vous voilà prêt à vendre votre logement occupé !

 

 

Article écrit par:

Sandrine FAIVRE

Paloise d’origine, après des études de Gestion à Paris Dauphine, ma carrière dans un gros groupe m’amène en 1992 en région bordelaise. Depuis lors, ma vie professionnelle et personnelle est intimement liée à la ville de Mérignac. En 2009, l’envie d’indépendance et d’entreprendre alliée à la passion de l’immobilier et de la mise en valeur m’ont conduite à créer mon agence immobilière. D’abord seule, je suis maintenant entourée d’une équipe dynamique et toujours à l’écoute de ses clients. Nous vous accompagnons et vous conseillons étape après étape. Nous avons pour seul objectif la réussite de votre projet immobilier et votre satisfaction.

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